1. Devrai-je payer la TVA ou des droits d’enregistrement ?

Lorsque vous achetez sur plan, vous faites (généralement) l’acquisition d’un terrain sur lequel sera construit une maison ou un appartement appartenant à un vendeur professionnel. Cette transaction doit se réaliser sous le régime de la TVA. Le prix d’achat du bien sera donc majoré de 21% (le taux de TVA ordinaire).

Toutefois, les promoteurs immobiliers opèrent souvent à travers deux entités juridiques: l’une qui vend le terrain, l’autre qui vend les nouveaux immeubles.

Si le terrain et le bâtiment sont vendus par deux entités différentes, vous ne payerez la TVA que sur les briques.

Pour protéger l’acheteur, la loi Breyne encadre strictement le paiement du logement. Cette loi protège l’achat d’une maison sur plan ou à construire, et ne s’applique que si la propriété est située en Belgique et si elle est destinée à l’habitation.

Le terrain sera néanmoins soumis aux droits d’enregistrement. “C’est plus avantageux parce que le taux des droits d’enregistrement est plus bas”, explique le notaire Carol B ohyn, porte-parole de notaires.be.

En Wallonie et en Région bruxelloise, les droits d’enregistrement sur l’achat d’un terrain sont de 12,5%. En Flandre, ils sont de 12%.

     2. Quels sont les autres frais d’achat ?

Pour protéger l’acheteur, la loi Breyne encadre strictement le paiement du logement. Cette loi protège l’achat d’une maison sur plan ou à construire, et ne s’applique que si la propriété est située en Belgique et si elle est destinée à l’habitation.

Ainsi, le promoteur est tenu d’indiquer le prix total de la maison ou de l’appartement sur plan. En principe, ce montant ne pourra plus être majoré, sauf des frais de l’acte authentique et des coûts clairement communiqués.

“Les frais de l’acte authentique sont généralement les mêmes que pour l’achat d’un bien immobilier existant”, explique la notaire. “Toutefois, les frais de notaire pour un achat sur plan sont légèrement inférieurs. Pour un appartement neuf de 400.000 euros – 275.000 euros pour la construction et 125.000 euros pour le terrain – les frais avoisinent 2.700 euros. Pour une maison sur plan, ils sont d’environ 2.500 euros.”

Un achat sur plan implique cependant davantage de formalités administratives : “La loi stipule, entre autres, que le promoteur doit fournir une garantie bancaire afin que les travaux convenus soient réalisés, même en cas de faillite. Pour passer l’acte, nous avons besoin d’une attestation du dépôt de cette garantie”, précise Carol Bohyn.

Aux honoraires du notaire s’ajoutent des frais administratifs et des taxes. Dans l’exemple ci-dessus, la facture du notaire s’élèvera à environ 4.500 euros, en plus des droits d’enregistrement sur le terrain et de la TVA de la construction.

“Dans l’acte, le notaire confirmera que toutes les dispositions relatives à la loi Breyne ont été respectées”, explique Carol Bohyn.

3. Pourrai-je encore annuler la vente ?

Il est courant d’ajouter des conditions suspensives dans un compromis de vente. Si ces conditions ne sont pas remplies dans un certain délai, l’accord est résilié. Cela peut fonctionner dans les deux sens.

Par exemple, si le promoteur n’obtient pas de permis de construire, la transaction sera annulée. Il en sera de même si vous n’obtenez pas le crédit qui finance votre achat. Pour autant, bien entendu, que ces deux cas de figure aient été stipulés comme conditions suspensives dans le compromis.

La plupart du temps, les promoteurs immobiliers demandent que vous versiez un acompte. Mais ce montant est limité par la loi Breyne.

4. Dois-je verser un acompte ?

“Un acompte est généralement prévu, mais ce n’est pas toujours le cas”, explique l’avocat Jan Roodhooft (Lawyers Roodhooft). La plupart du temps, les promoteurs immobiliers demandent que vous versiez un acompte. Mais ce montant est limité par la loi Breyne.

“Concrètement, aucun paiement ne peut être demandé avant la signature d’un contrat de vente. Si le promoteur demande un acompte après la signature du contrat, celui-ci ne peut dépasser 5% de la somme totale”, confirme l’avocat Michael Vloeberghs (Monard Law). “Auparavant, cela pouvait parfois aller jusqu’à 30%, mais la loi interdit désormais de tels pourcentages.”

5. Quand devrai-je régler le solde du montant de l’achat ?

Contrairement à l’achat d’un logement existant, vous réglerez le montant de l’achat sur plan en tranches successives. “La loi vous oblige à payer le bien au fur et à mesure de l’avancement des travaux”, explique Jan Roodhooft. Vous ne payez donc que ce qui a déjà été construit, jamais plus. C’est important si le promoteur fait faillite pendant les travaux. “De cette manière, la partie déjà construite reste en dehors de son patrimoine.”

“L’étalement des tranches doit être clairement précisé dans l’acte”, poursuit Jan Roodhooft. Par exemple, après la pose des fondations et de la dalle, lorsqu’un étage supplémentaire est achevé, lorsque le toit est en terminé, après le placement des fenêtres, lorsque les travaux d’électricité sont terminés, et lorsque la salle de bain et la cuisine sont installées. “Chaque fois que vous réglez une nouvelle tranche, un architecte doit délivrer une attestation de conformité des travaux.”

Dès la signature de l’acte chez le notaire, vous devrez payer le prix du terrain, déduction faite de l’éventuel acompte que vous avez réglé auparavant.

Concrètement, dès la signature de l’acte chez le notaire, vous devrez payer le prix du terrain, déduction faite de l’éventuel acompte que vous avez réglé auparavant. Si les travaux ont déjà commencé, vous devrez également payer, au moment de la signature de l’acte, la structure déjà construite. Et par la suite, vous effectuerez les paiements par tranches auprès du promoteur.

6. Puis-je ne pas payer une tranche si je ne suis pas satisfait des travaux ?

Rien ne vous l’interdit, mais vous risquez de ne pas recevoir les clés de votre logement à la fin des travaux. En règle générale, vous devez avoir payé toutes les tranches avant la réception de votre logement (voir plus loin).

“Vous pouvez toutefois payer la dernière tranche sur place, juste avant de recevoir les clés”, explique Jan Roodhooft. “Vous pouvez aussi essayer de placer le solde sur un compte bloqué aux deux noms. De cette façon, le promoteur immobilier verra que vous avez l’argent – vous montrerez ainsi votre bonne foi – et vous garderez un moyen de pression pour vous assurer que vous obtiendrez satisfaction à l’égard des problèmes que vous avez soulevés.”

“La loi prévoit un dédommagement si votre logement sur plan n’est pas achevé à temps. Cette indemnité doit être au moins égale à la valeur locative du bien achevé”

“Dans le pire des cas, lorsqu’il y a trop de défauts, vous pouvez également refuser la réception provisoire. Cela doit se faire par lettre recommandée”, précise Michael Vloeberghs. “L’argent est le moyen de pression le plus important”, admet l’avocat. “Mais cela doit rester proportionnel. Vous ne pouvez pas vous abstenir de régler 100.000 euros parce qu’il manque une poignée de porte.”

7. Sur quelle période les travaux peuvent-ils s’étale r?

“L’article 7 de la loi Breyne exige que le contrat mentionne une date de début et un délai d’exécution”, explique Michael Vloeberghs. Généralement, le vendeur indiquera une période assez large, exprimée en jours ouvrables. Pour les immeubles d’habitation, une période de 400 jours ouvrables – plus de deux ans – est habituelle.

“Mais qu’entend-on par jour ouvrable ?” poursuit Jan Roodhooft. Lorsqu’il gèle ou qu’il neige, il n’est pas toujours possible pour les ouvriers de travailler. Ces jours d’intempéries ne sont pas comptabilisés comme des jours ouvrables.

L’IRM (meteo.be) publie des tableaux officiels sur ces jours. D’autres événements imprévus peuvent également entraîner des retards dans les travaux. “Il n’est donc pas facile de calculer la date officielle de fin des travaux”, selon lui.

“L’article 7 de la loi Breyne exige que le contrat mentionne une date de début et un délai d’exécution”.

“La loi prévoit un dédommagement si votre logement sur plan n’est pas achevé à temps. Cette indemnité doit être au moins égale à la valeur locative du bien achevé”, précise Michael Vloeberghs. En général, les indemnités accordées sont limitées et ne correspondent pas toujours à la valeur locative du bien. “C’est en fait trop peu”, note-t-il. “En principe, vous pourriez donc négocier un montant plus élevé.”

“Mais il est important de savoir que vous n’obtiendrez pas l’indemnisation automatiquement. Si la période d’exécution a expiré, vous devez d’abord mettre le promoteur en demeure pour pouvoir prétendre à l’indemnisation”, explique Jan Roodhooft.

    8. La loi Breyne s’applique-t-elle aussi aux maisons casco ?

Non. “Pour relever de la loi Breyne, le bien doit remplir cinq conditions. La première est que le bâtiment doit être destiné à l’habitation. Cela suppose que le bien soit fini, sinon il n’est pas possible d’y vivre. Or, ce n’est pas le cas d’une habitation casco (un bien dont seul le gros œuvre est terminé)”, explique M. Vloeberghs.

“Si seul le grenier reste à aménager, la maison peut tomber sous le coup de la loi Breyne, mais pas si vous souhaitez aménager vous-même la cuisine ou la salle de bains”, ajoute Jan Roodhooft. “C’est logique: une cuisine ou une salle de bains doit avoir été installée pour pouvoir habiter normalement le bien”.

“Un promoteur ne peut adapter ses prix que si le contrat le prévoit. Et même dans ce cas, une telle clause n’est pas un chèque en blanc.”

La loi vise également à empêcher un entrepreneur de s’organiser de telle sorte qu’il “distribue” les différents travaux entre différents entrepreneurs faisant, en réalité, partie d’une même entreprise.

Toutefois, si l’acheteur ne peut faire appel qu’à un entrepreneur lié au promoteur pour effectuer les aménagements après la réception du bien casco, la loi Breyne est de rigueur.

9. Des majorations de prix sont-elles autorisées ?

Cette éventualité est également régie par la loi. “Un arrêté royal spécial stipule que les prix peuvent être révisés, non seulement à la hausse, mais aussi, en principe, à la baisse”, précise Michael Vloeberghs. “Mais attention: un promoteur ne peut adapter ses prix que si le contrat le prévoit. Et même dans ce cas, une telle clause n’est pas un chèque en blanc”, souligne-t-il.

“Les majorations de prix ne peuvent pas être répercutées une par une. La loi impose des limites strictes. Ainsi, le prix du terrain ne peut pas bouger. Seules les fluctuations des prix des matériaux, des matières premières et des produits utilisés, ainsi que les fluctuations des salaires et des charges sociales peuvent être répercutées”, précise Jan Roodhooft.

Un maximum de 80% de la valeur du bâtiment peut être révisé. Si la révision du prix se fait sur la base de l’évolution des salaires et des charges sociales, elle peut être calculée sur un maximum de 50% du prix du bâtiment.

10. Comment se déroulera la réception ?

Cela se passe toujours en deux temps: d’abord la réception provisoire, puis la réception définitive un an plus tard, lorsque les travaux auront subi les affres des quatre saisons. “Lors de la réception provisoire, vous recevez la clé du bâtiment. C’est également à ce moment-là que l’on constate tous les défauts visibles et que l’on examine son bien sous toutes les coutures”, explique Jan Roodhooft.

“Je conseille toujours aux acheteurs de faire appel à un expert. Même si cela coûte un peu cher, le jeu en vaut la chandelle”.

Toutes les remarques seront consignées dans un rapport officiel signé par les deux parties. L’objectif est de résoudre tous les problèmes au bout d’un an, lors de la réception définitive.

En cas de défauts graves susceptibles de mettre en péril la stabilité du bâtiment, vous pouvez engager la responsabilité de l’architecte et de l’entrepreneur pendant dix ans, à compter de la réception des travaux.

“Vous pouvez toujours refuser la réception. Non pas s’il manque la clé d’une des portes intérieures, mais par exemple si le système de sécurité incendie n’est pas encore opérationnel”, précise encore Jan Roodhooft.

C’est également au moment de la réception provisoire que l’on effectue le relevé des compteurs d’eau, d’électricité et/ou de gaz. La consommation ultérieure sera dès lors facturée à l’acheteur. Veillez également à souscrire une assurance incendie à ce moment-là.

Si vous avez acheté un appartement sur plan, les parties communes devront également être achevées. Cela se fait également en deux phases. En principe, elles doivent être réceptionnées en premier, mais il arrive que l’on déroge à cette règle.

11. Que se passe-t-il en cas de défauts découverts plus tard ?

En cas de défauts graves susceptibles de mettre en péril la stabilité du bâtiment, vous pouvez engager la responsabilité de l’architecte et de l’entrepreneur pendant dix ans, à compter de la réception des travaux.

Cette responsabilité décennale commence normalement à courir à partir de la réception définitive du bâtiment, mais, en pratique, elle prend cours souvent à partir de la réception provisoire. Cela dépend de ce qui a été convenu dans le contrat. 

Source : L'Echo immo