Pendant longtemps, des taux très bas ont permis à de nombreux investisseurs d’acheter facilement des biens locatifs.


Aujourd’hui, le contexte est différent :

• les banques analysent davantage la capacité d’emprunt ;
• les travaux énergétiques deviennent incontournables ;
• certains biens anciens génèrent des coûts importants ;
• les acheteurs recherchent davantage de rentabilité réelle que de simple valorisation patrimoniale
• les taux de crédit sont plus élevés qu’il y a quelques années ;

Aujourd’hui, en Belgique, les taux d’emprunt tournent davantage autour de :

• 3,20 % à 3,90 % sur 20 ans ;
• parfois d'avantage selon l'apport personnel et le profil bancaire.

Cela change directement la rentabilité.

Prenons un exemple simple :

Un bien acheté 220.000 € avec un financement quasi complet :

• à 1,5 %, la mensualité tournait autour de 1.060 € ;
• à 3,5 %, elle approche désormais 1.275 €.

Soit plus de 200 € de différence chaque mois.

Concrètement, cela signifie qu’un investissement locatif “moyen” n’est plus automatiquement rentable.


Mais dans le même temps, la demande locative reste forte dans de nombreuses communes wallonnes, notamment autour de Charleroi, Gosselies ou encore dans certaines zones proches des axes économiques et universitaires.

Pourquoi l’immobilier reste intéressant ?

Malgré un contexte plus exigeant, l’immobilier conserve plusieurs avantages importants pour un investisseur prudent.

1. Les loyers restent globalement stables

Même si le marché ralentit parfois à la vente, la demande locative reste soutenue.

En Wallonie :

• les petites maisons bien situées ;
• les appartements 1 ou 2 chambres ;

les biens proches des transports ou des pôles d’emploi ;
restent particulièrement recherchés.

Un bien correctement entretenu et énergétiquement cohérent trouve encore relativement rapidement un locataire.

2. Les taux se sont stabilisés

Après les fortes hausses de 2023 et 2024, les taux semblent aujourd’hui évoluer de manière plus stable.
Cela change plusieurs choses :

• les investisseurs peuvent à nouveau calculer plus sereinement leur rentabilité ;
• les banques reviennent progressivement avec des conditions plus équilibrées ;

certains vendeurs acceptent davantage la négociation.

Dans la pratique, cela recrée des opportunités pour les acheteurs patients et réalistes.

3. Certains types de biens restent très rentables

Tous les biens ne se valent plus.

En 2026, les investissements les plus cohérents sont souvent :

• les appartements compacts avec un bon PEB ;
• les petites maisons nécessitant peu de rénovation ;
• les immeubles avec plusieurs unités ;
• les biens proches de l’aéroport, des centres économiques.

À l’inverse, certains grands bâtiments anciens très énergivores deviennent beaucoup plus difficiles à rentabiliser.

Prenons un exemple réaliste dans la région de Charleroi.


Un investisseur achète un appartement 2 chambres à proximité de Gosselies :

• Prix d’achat : 145.000 €
• Frais d’acquisition et travaux légers : 25.000 €
• Total investi : 170.000 €

👉Loyer mensuel :  830 €

👉Revenus annuels : 9.960 €

👉Rentabilité brute : 5,8 %


Après déduction :

• précompte immobilier ;
• assurance ;
• entretien ;
• petites réparations ;
• réserve de sécurité ;

la rentabilité nette réelle se rapproche davantage de : 

👉 3,8 à 4,2 %

la rentabilité nette reste raisonnable, tout en permettant :

• la constitution progressive d’un patrimoine ;
• une protection partielle contre l’inflation ;
• et une perspective de valorisation à long terme.

Ce type d’investissement n’offre plus les rendements extraordinaires d’il y a dix ans, mais il conserve une logique patrimoniale solide.

En 2026, l’investissement locatif conserve tout son intérêt, mais il demande désormais une analyse plus rigoureuse qu’auparavant.


Aujourd’hui, les investissements les plus solides sont souvent :

• les biens simples ;
• bien situés ;
• peu énergivores ;
• et faciles à louer rapidement.

L’immobilier n’est plus un placement “automatiquement rentable”.

Un investissement réfléchi, réaliste et bien financé peut encore offrir une stabilité intéressante dans le temps.

L’époque des achats impulsifs est probablement terminée.  

Mais celle des investissements intelligents reste bien présente.

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