Comme chaque année, la fédération du Notariat fait le point sur le marché immobilier de l’année écoulée en diffusant son baromètre immobilier. 

Activité immobilière : -2 % en Belgique
En 2022, l’activité immobilière belge a reculé de 2 % par rapport à 2021. La baisse est de 2,1 % en Wallonie, de 2 % en Flandre et de 1,5 % à Bruxelles. Au 2e semestre, le recul a été de 7,1 % par rapport au 1e semestre de 2022. 

« La baisse de l’activité est imputable à plusieurs facteurs : la hausse des taux d’intérêt, les prix de l’énergie, l’inflation et la guerre en Ukraine ».

Activité dans les provinces wallonnes en ordre dispersé
Les provinces wallonnes ont connu une évolution de l’activité en ordre dispersé. Les provinces de Namur (-7,1 %), du Brabant wallon (-4,9 %) et de Liège (-3,4 %) ont enregistré un recul d’activité. En revanche, l’activité est stable dans la province du Hainaut et même en croissance dans la province du Luxembourg.
En 2022, il fallait en moyenne débourser 319 123 euros pour une maison située en Belgique (+8,2 % par rapport à 2021). En un an, les acheteurs ont donc payer en moyenne 24 000 euros de plus pour une maison. La hausse de prix a toutefois été plus faible que l’inflation (10 %). En termes réels, nous observons donc une baisse de 1,8 % (-5 000 euros).
La région de Bruxelles-Capitale est la région où les prix des maisons sont les plus élevés du pays. A l‘inverse, c’est en Wallonie que l’on trouve les prix des maisons les plus bas.
En 2022, nous constatons une hausse de 8,2 % en Flandre, de 6,9 % à Bruxelles et de 5,7 % en Wallonie. Toutefois, en tenant compte de l’inflation, il y a un recul dans les 3 régions : -4,3 % en Wallonie, -3,1 % à Bruxelles et -1,8 % en Flandre.

Prix d’une maison en Wallonie 
Le Brabant wallon est la deuxième province la plus chère du pays après Bruxelles.  En 2022, il fallait en moyenne débourser 417 908 euros dans cette province. 

La plus forte augmentation de prix du pays a été enregistrée en province du Luxembourg (+12,5 %). Il s’agit de la 2e province wallonne la plus chère, avec un prix moyen pour une maison de 266 208 euros. La province de Namur arrive en 3e position avec une progression de 7% (237 806 euros). Elle est suivie par la province de Liège (+5 %). 

La province du Hainaut est la seule province du pays où le prix moyen d’une maison reste inférieur à 200 000 euros (191 243 euros, en hausse de 5,7 %).

Prix moyen d’un appartement en Belgique : 260 300 euros (+3,6 %)
Grâce au baromètre immobilier, nous constatons également une hausse de prix pour les appartements. Elle est toutefois moins élevée que pour les maisons. En 2022, le prix moyen d’un appartement situé en Belgique atteignait 260 300 euros (+ 3,6 % par rapport à 2021).

En comparant les prix des appartements et des maisons, nous constatons qu’en 2022, le Belge a payé en moyenne 59 000 euros de moins pour un appartement que pour une maison (319 123 euros). À noter que la différence de prix entre les 2 types de biens immobiliers progresse d’année en année. En 2018, cette différence était de 33 000 euros. 

Au niveau régional, la Wallonie arrive en tête avec une progression de 5,9 % (198 960 euros), suivie de Bruxelles (+ 3,9 % à 281 125 euros) et de la Flandre (+ 3,5 % à 267 429 euros). En prenant en compte l’inflation, nous observons une baisse des prix dans les trois régions : -6,5 % en Flandre, – 4,1 % en Wallonie et – 6,1 % à Bruxelles.

Prix moyen d’un appartement en Wallonie
La province du Luxembourg arrive en tête des progressions de prix du pays, avec une hausse de 10,8 %. La province du Brabant wallon reste la plus chère de Wallonie, avec une hausse moyenne de 4,9 % en 2022 (268 744 euros). 

En revanche, la province du Hainaut reste la moins chère, avec un prix moyen de 167 982 euros (+6,9 %). Les provinces de Liège et de Namur ont connu des progressions de prix de respectivement 6,5 % (190 270 euros) et 6,7 % (194 419 euros). 

En 2022, 19,5 % des ventes d’appartements en Belgique concernaient des biens neufs. Il s’agit de la plus faible proportion sur les 5 dernières années. En 2018, la proportion d’appartements neufs était encore de 22,7 %. En Belgique, un appartement neuf coûtait en moyenne 307 734 euros en 2022 contre 250 316 euros pour un appartement existant.

« La hausse des prix des matériaux de construction en 2022 liée à la guerre en Ukraine a renchéri le prix des nouvelles constructions. La fiscalité a également eu un impact. En effet, la TVA est de 21 % pour un logement neuf, alors que les acquéreurs paient moins de taxes pour un appartement existant ».

L’importance croissante des certificats PEB lors d’un achat
Le marché immobilier s’intéresse de plus en plus à l’efficacité énergétique des bâtiments et en particulier au certificat PEB. Un meilleur certificat (A à D) permet au propriétaire d’un bien de le revendre plus cher que dans le cas d’un certificat compris entre E à G.
« Avec la crise énergétique, les acquéreurs recherchent des maisons et appartements ayant un certificat PEB le plus élevé possible. En effet, un bon certificat énergétique permet de réduire les consommations énergétiques des logements. C’est tout bénéfice pour le propriétaire qui habite son logement, mais également pour le propriétaire qui désire le louer ou le revendre. »

Situation en Wallonie
En Wallonie, les maisons moins énergivores (certificat PEB compris entre A et D) ont été vendues en 2022 à un prix moyen de 276 351 euros. Il s’agit donc d’un prix supérieur (+17,3 %) au prix moyen des maisons situées en Wallonie (235 615 euros). À noter que ces maisons moins énergivores représentent 35,1 % des ventes.
En revanche, les maisons plus énergivores (PEB de E à G) se sont vendues à 200 068 euros, soit à un prix plus faible que le prix moyen des maisons situées en Wallonie (-15,1 %).

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